Sauf définition contraire, il s’agit des formes de prêts accordés aux États-Unis jusqu’à la crise des subprimes de 2007 à des clients peu solvables dans le cadre de la “Fair housing policy”. Il s’agissait notamment du crédit hypothécaire 2/28 (2/28 mortgage credit) : dans cette forme, les emprunteurs ne paient initialement que de faibles montants pendant une certaine période. Cependant, les remboursements (teaser rates) ne couvrent ni les intérêts réels ni les frais de remboursement. Il en résulte un amortissement négatif : l’encours du prêt augmente dans un premier temps, les hypothèques à taux variable (ARM) : dans ce cas, l’emprunteur paie un taux d’intérêt très faible au départ, puis un taux d’intérêt variable est calculé après une période définie dans le contrat, à piggyback (piggyback loans). Aux États-Unis, si la part du financement externe dépasse quatre-vingts pour cent de la valeur du bien immobilier, il est nécessaire de souscrire une assurance contre les défauts de paiement (private mortgage insurance, PMI). Jusqu’en 2007, les paiements effectués à ce titre n’étaient pas déductibles des impôts. C’est pourquoi, en cas de taux d’endettement élevé, on avait l’habitude de contracter, en plus d’un premier crédit hypothécaire de quatre-vingts pour cent en général, un deuxième crédit de rang inférieur (piggyback loan) qui permettait d’éviter l’assurance. Si l’on compare les deux formes de financement, la déductibilité fiscale du deuxième prêt a généralement entraîné des avantages de coûts par rapport à la solution de l’assurance, mais en même temps un financement entièrement par des tiers, les prêts auto-certifiés (self-certification loans, stated income loans) : dans ce cas, la banque octroyant le prêt renonçait à un examen de la solvabilité. Ce n’était pas tant par ignorance du risque que par confiance dans la possibilité de titriser les crédits et de transférer ainsi le risque élevé à d’autres acteurs du marché dans le monde entier. – Comme les emprunteurs ne devaient au départ payer qu’une partie des charges mensuelles ultérieures, ils n’étaient souvent pas immédiatement conscients de leur incapacité à assurer le service de la dette. Ils s’attendaient aussi – et de nombreuses banques aussi – à ce que les prix de l’immobilier augmentent constamment et que les éventuelles difficultés se résolvent ainsi pour ainsi dire d’elles-mêmes. – Voir crédit ballon, Home Mortgage Disclosure Act, prix de l’immobilier, règle de base pour l’octroi de crédits, prêts ninja, crédit vingt-deux.
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Professeur d’université Dr. Gerhard Merk, Dipl.rer.pol, Dipl.rer.oec.
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