Финансиране на жилищни имоти с по-ниска степен на риск

Освен ако не е определено друго, това се отнася до формите на отпускане на кредити на едва платежоспособни клиенти в рамките на така наречената “справедлива жилищна политика”, които бяха широко разпространени в САЩ до кризата с високорисковите ипотечни кредити през 2007 г. Те включват преди всичко – 2/28 ипотечен кредит: при тази форма кредитополучателите първоначално плащат само малки суми за определен период от време. Погасителните вноски (teaser rates) обаче не покриват нито действителната лихва, нито разходите по погасяването. Резултатът е отрицателна амортизация: първоначално дължимата сума по кредита се увеличава, – ипотечни кредити с променлив лихвен процент (ARM): в началото кредитополучателят плаща много нисък лихвен процент, а след изтичането на определен в договора период от време се начислява променлив лихвен процент, – заеми с обратна връзка. Ако делът на дълговото финансиране надхвърля осемдесет процента от стойността на имота, в САЩ трябва да се сключи частна ипотечна застраховка (PMI). Плащанията за това не подлежат на данъчно приспадане до 2007 г. Поради тази причина в допълнение към първия ипотечен кредит, който обикновено е осемдесет процента, едновременно с акциите за финансиране на високия дълг се взема и втори, подчинен кредит (piggyback loan), с който може да се избегне застраховането. При сравняване на двете форми на финансиране данъчното приспадане на втория заем обикновено води до предимства по отношение на разходите в сравнение със застрахователното решение, но в същото време и до пълно финансиране на дълга, – заеми за самоосигуряване (заеми с деклариран доход): тук банката, отпускаща заема, се отказва от проверка на кредитоспособността. Това обаче се прави не толкова поради нежелание за поемане на риск, колкото поради увереността, че кредитите могат да бъдат секюритизирани и по този начин високият риск да бъде прехвърлен на други участници на пазара в световен мащаб. – Тъй като първоначално кредитополучателите трябваше да плащат само част от по-късните месечни такси, те често не осъзнаваха веднага невъзможността си да обслужват дълга. Те – както и много банки – също така смятаха, че цените на имотите ще се повишават постоянно и че всички трудности ще се решат от само себе си. – Вижте Балонен кредит, Закон за разкриване на ипотечни кредити, Цени на жилищата, Правило за кредитиране, Кредити “нинджа”, Двадесет и осми кредит.

Университетски професор д-р Герхард Мерк, Dipl.rer.pol., Dipl.rer.oec.
Професор д-р Eckehard Krah, Dipl.rer.pol.
Адрес на електронна поща: info@jung-stilling-gesellschaft.de
https://de.wikipedia.org/wiki/Gerhard_Ernst_Merk
https://www.jung-stilling-gesellschaft.de/merk/
https://www.gerhardmerk.de/