Fonds immobilier, ouvert (open-ended real-estate fund)

fonds spécial d’une société de gestion de capitaux, investi dans au moins quinze biens immobiliers. Des certificats sont émis à cet effet. L’objectif est de mettre l’immobilier à la disposition des petits investisseurs chaque jour de bourse. Comme les certificats de parts peuvent être achetés ou vendus à tout moment, les gestionnaires du fonds n’investissent pas exclusivement l’argent des investisseurs dans des bâtiments et des terrains, mais aussi dans des actifs proches de l’argent. Cette réserve de liquidités du fonds doit représenter au moins cinq pour cent des actifs du fonds et atteindre au maximum quarante-neuf pour cent. La loi sur l’investissement oblige la société de gestion des capitaux à fermer temporairement un fonds si la réserve de liquidités représente moins de cinq pour cent des actifs du fonds. – Les fonds immobiliers ouverts pratiquent la transformation des liquidités dans une mesure importante, à savoir le financement d’investissements conçus pour le long terme avec des fonds à court terme, également appelé transformation positive des échéances, mais aussi, en raison de la possibilité de restituer à tout moment le certificat au fonds, la conversion en liquidités des investissements réalisés dans des placements à long terme (immobilier), également appelée transformation négative des échéances, ce qui rend les investisseurs vulnérables aux fluctuations de la préférence pour la liquidité, l’expérience montre que les sorties de fonds du fonds augmentent fortement en période de crise, et cela déclenche à son tour des comportements grégaires en vue d’éventuelles pertes de valeur du portefeuille immobilier, peut conduire à une ruée, et qui contraint la gestion du fonds à suspendre temporairement le rachat des certificats. L’article 81 de la loi sur l’investissement l’autorise pour une durée maximale de deux ans. – Avec la “loi sur le renforcement de la protection des investisseurs et l’amélioration du fonctionnement du marché des capitaux (AnSFuG)”, entrée en vigueur en avril 2011, le législateur a introduit d’autres règles importantes pour les fonds immobiliers ouverts. Ainsi, la loi fixe un délai de résiliation d’un an pour tous les investisseurs. Les parts nouvellement acquises d’un fonds immobilier ouvert doivent être détenues depuis au moins vingt-quatre mois au moment du rachat. Ces règles, parmi d’autres, visent à empêcher que des sommes importantes ne soient parquées à court terme dans ces fonds, qui sont en fait censés servir de placement à long terme (non-courant). – Voir comportement grégaire, valeur d’inventaire, Real Estate Investment Trust. – Cf. rapport annuel 2010 de la BaFin, p. 187 (période de détention minimale introduite dans le cadre de la loi sur la protection des investisseurs et l’amélioration du fonctionnement [AnsFuG] ; intervalles d’évaluation prescrits par la loi), rapport sur la stabilité financière 2010, p. 71 (transformation des liquidités par les fonds ; risques), rapport sur la stabilité financière 2012, p. 70 s. (faiblesses inhérentes à la construction des fonds immobiliers ouverts et les dangers qu’ils représentent), rapport mensuel de la Deutsche Bundesbank de janvier 2013, p. 17 (en solde, les fonds immobiliers ouverts enregistrent des entrées de fonds annuelles), rapport annuel 2012 de la BaFin, p. 204 s. (14 fonds sont en liquidation ; nouvelle suspension du rachat de parts sociales), rapport annuel 2013 de la BaFin, p. 187 s. (collecte de fonds des fonds ; tendance aux fonds spéciaux) ainsi que le rapport annuel respectif de la BaFin, chapitre “Surveillance du commerce des titres et des activités d’investissement”.

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Professeur d’université Dr. Gerhard Merk, Dipl.rer.pol, Dipl.rer.oec.
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