Fondo inmobiliario, abierto (open-ended real-estate fund)
Fondo especial de una sociedad gestora de capital que está invertido en al menos quince inmuebles. Para ello se expiden certificados. El objetivo es poner los inmuebles a disposición de los pequeños inversores todos los días de cotización. Como los certificados de participación pueden comprarse o venderse en cualquier momento, los gestores del fondo invierten el dinero de los inversores no exclusivamente en edificios y terrenos, sino también en activos cercanos al dinero. Esta reserva de liquidez del fondo debe ascender al menos al cinco por ciento de los activos del fondo y llegar hasta un máximo del cuarenta y nueve por ciento. La Ley de Inversiones obliga a la sociedad gestora de capital a cerrar temporalmente un fondo si la reserva de liquidez es inferior al cinco por ciento de los activos del fondo. – Los fondos inmobiliarios abiertos realizan una importante transformación de la liquidez, a saber: la financiación de inversiones concebidas a largo plazo con dinero a corto plazo, también llamada transformación de vencimiento positiva, pero también, debido a la posibilidad de devolver el certificado al fondo en cualquier momento, la conversión de las inversiones realizadas en inversiones a largo plazo (inmuebles) en efectivo, también llamada transformación de vencimiento negativa, lo que – hace que los inversores sean susceptibles a las fluctuaciones de la preferencia de liquidez, la experiencia demuestra que las salidas de efectivo del fondo aumentan bruscamente en tiempos de crisis, – y esto, a su vez, desencadena un comportamiento de rebaño con respecto a cualquier pérdida de valor de la cartera inmobiliaria, – que puede llevar a una corrida, – y que obliga a la gestión del fondo con una suspensión temporal del reembolso de los certificados. El artículo 81 de la Ley de Inversiones lo permite durante un máximo de dos años. – Con la “Ley para reforzar la protección de los inversores y mejorar el funcionamiento del mercado de capitales (AnSFuG)”, que entró en vigor en abril de 2011, el legislador introdujo otra importante normativa para los fondos inmobiliarios abiertos con carácter vinculante. Por ejemplo, la ley estipula un periodo de preaviso de un año para todos los inversores. Las participaciones recién adquiridas en un fondo inmobiliario abierto deben haberse mantenido durante al menos veinticuatro meses en el momento del reembolso. Estas y otras normas pretenden evitar que se aparquen grandes sumas de dinero en estos fondos sólo por un corto periodo de tiempo, que en realidad están destinados a servir como inversiones a largo plazo (no corrientes). – Véase Herdenverhalten, Inventarwert, Real Estate Investment Trust – Cf. Informe Anual 2010 de BaFin, p. 187 (periodo mínimo de tenencia introducido en el curso de la Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz [AnsFuG]; intervalos de valoración prescritos por la ley), Informe de Estabilidad Financiera 2010, p. 71 (transformación de la liquidez por los fondos; riesgos), Informe de Estabilidad Financiera 2012, p. 70 f. (debilidades relacionadas con el diseño de los fondos inmobiliarios abiertos y los peligros que plantean), Informe Mensual del Deutsche Bundesbank de enero de 2013, p. 17 (en general, los fondos inmobiliarios abiertos registran entradas anuales de fondos), Informe Anual de BaFin 2012, p: 204 f. (14 fondos están en liquidación; nueva suspensión del reembolso de certificados de participación), Informe Anual de BaFin 2013, p. 187 f. (entradas de fondos; tendencia hacia los fondos especiales), así como el respectivo Informe Anual de BaFin, capítulo “Supervisión de las actividades de negociación e inversión de valores”.
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El profesor universitario Dr. Gerhard Merk, Dipl.rer.pol., Dipl.rer.oec.
El profesor Dr. Eckehard Krah, Dipl.rer.pol.
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