Bulle immobilière (housing bubble)

L’augmentation rapide et importante des prix des terrains construits – parfois, les terrains constructibles et non construits sont également inclus qui ne s’explique pas par les conditions ordinaires de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier, et qui indique donc des achats spéculatifs temporaires (temporary speculative buying), qui seront suivis à plus ou moins long terme de ventes soudaines à grande échelle. – Pour réduire les bulles immobilières, il faudrait augmenter les exigences de fonds propres pour les acheteurs de biens immobiliers dans le monde entier ; plus précisément, en fixant des limites de nantissement en fonction de la vitesse à laquelle les prix de l’immobilier ont augmenté au cours d’une période donnée. De telles limites devraient être introduites soit directement par toutes les autorités de surveillance du monde, soit indirectement par le biais de prescriptions sur les fonds propres pondérés en fonction des risques aux banques prêteuses. Si tous les pays adoptaient la même politique, cela permettrait de réduire les liquidités par le biais desquelles les acheteurs alimentent le boom des prix des actifs (asset price boom). – L’histoire financière nous apprend toutefois que les petits investisseurs, en particulier, ne se laissent pas freiner par les attentes euphoriques de gain et de richesse ; des bulles se produiront donc toujours. – L’expérience montre que les hausses de taux d’intérêt de la banque centrale ne retiennent guère les spéculateurs immobiliers. Mais une telle politique toucherait durement de nombreux secteurs de l’économie qui ont besoin de crédits abordables pour améliorer ou étendre leurs capacités. L’entrave à ces investissements ne peut que se répercuter à plus ou moins long terme sur la compétitivité des entreprises. Cela a à son tour des conséquences, notamment sur l’emploi. – Voir bulle boursière, orientation, axée sur les actifs, investissements dans la construction, terrains à bâtir, or béton, bulle, spéculative, prix de la bourse, cycle BoomBust, carry trades, complacency, déflation, mauvaise, bulle dotcom, clause de défaut Erstraten, immobilier commercial, prix de l’or, Hindsight, Home Mortgage Disclosure Act, dette hypothécaire, restriction des crédits immobiliers, garanties immobilières, taux de vacance, connaissance du marché, banque centrale, rendement locatif, Mortgage Equity Withdrawal, politique de taux bas, taux zéro, Real Estate Investment Trust, répression, financière, boucle de rétroaction, ventes paniques, rééquilibrage de portefeuille, crise des subprimes, couverture, effet de richesse, propriété du logement, fonction d’allocation des intérêts, incitation à l’intérêt, opération de différentiel de taux, taux maintenu bas. – Cf. bulletin mensuel de la BCE d’avril 2005, p. 53 et suivantes, Bulletin mensuel de la Deutsche Bundesbank de juillet 2007, p. 15 s. (lien entre le marché immobilier et la demande de monnaie ; nombreux aperçus), Bulletin mensuel de la BCE de septembre 2010, p. 60 s. (marché immobilier dans la zone euro depuis 1997 ; aperçus), Bulletin mensuel de la BCE de novembre 2010, p. 75 s. (présentation des bulles d’actifs à la manière d’un manuel), p. 96 s. (demande de monnaie et patrimoine immobilier), Rapport sur la stabilité financière 2011, p. 43 s. (marché immobilier stable en Allemagne ; aperçus), p. 67 s. (traité détaillé avec de nombreux aperçus ; comparaisons avec les États-Unis ; incertitudes persistantes), Rapport sur la stabilité financière 2013, p. 17 (les prix de l’immobilier résidentiel augmentent ; dangers).

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Professeur d’université Dr. Gerhard Merk, Dipl.rer.pol, Dipl.rer.oec.
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